نظرة عالميه على تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI

يظهر تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI بأشكال مختلفة في جميع انحاء العالم سواء ضمان أو تأمين، على أساس إلزامي أو اختياري.

ومع ذلك، وبغض النظر عن الشكل الذي يتخذه، يستند تأمين العيوب الذاتية IDI الى المبدأ ذاته وهو أن المهندسين/ المعماريين والمقاولين مسؤولون عن اي خطأ يهدد صلابة وسلامة البناء المؤمن عليه لمده تصل إلى 10 سنوات.

" تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI هو استجابة لارتفاع الطلب على حماية الاستثمار"

في الدول الناطقة باللغة الإنجليزية،

عادة ما يتم توفير نظام ضمان السكن (إلزامي أو غير ذلك) بشكل عام من قبل جمعيات البناء. يمكن أن يكون هذا برنامج ضمان بحت أو مزيج من الضمان والتأمين.

في بقية العالم،

تأمين العيوب الذاتية أو التأمين العشري (الإجباري أو غير ذلك) هو الأكثر شيوعاً. ونشأ هذا المنتج من قانون نابليون الفرنسي لعام 1804، الذي ألهم العديد من الدول الأخرى لوضع قوانين مدنية ونظم عشرية خاصة بها.

معلومات أساسية

خلال مرحلة البناء، عادة ما يتم التأمين على الخسارة أو الضرر بموجب وثيقة تأمين "جميع اخطار المقاولين"، والتي تقوم بتغطية تكاليف الإصلاح أو التلف.

بعد الانتهاء من البناء، عادة ما يتم اصدار وثيقة "جميع الاخطار" الخاصة بالممتلكات، على الرغم من أن هذه الوثيقة لا توفر عادة أي حماية للضرر الناتج عن الخلل الذاتي أو الكامن في المبنى.

بسبب هذه الاستثناءات في تأمين الممتلكات التقليدي (النمطي)، قد يواجه صاحب المبنى أو المستأجر مشاكل خطيرة عند اكتشاف خلل في المبنى وستتفاقم هذه المشاكل في حالة ان المبنى أصبح غير قابل للاستخدام وبناءا عليه:

·        يجب توفير المال الكافي لتغطية تكاليف إصلاح الأضرار وجعل المبنى مستقراً.

·        قد يكون من المستحيل التعويض عن تكلفة اعمال الاصلاح من أي طرف آخر، حتى وان كانت اعمال الاصلاح ممكنة، فعلى الارجح ستكون في غاية الصعوبة لكونها مستهلكة للوقت ومكلفة.

تم تصميم تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة للتغلب على هذه المشاكل ، فهو تأمين يغطي تكلفة إصلاح (ترميم) المبنى في حالة ظهور عيوب ذاتية ناجمة عن خطأ في هيكل المبنى (زيادة الاحمال على اساسات المبني، الجدران الخارجية او التسقيف) يسبب ضرراً، أو يهدد بانهيار وشيك، خلال فترة تصل إلى 10 سنوات بعد الانتهاء العملي من البناء.

من اين نشأ تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI؟

Where does IDI come from?

ينبع تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI من المسؤولية العشرية الفرنسية (French Decennial Liability)، وهي شكل من اشكال المسؤولية الصارمة الناشئة عن القانون المدني الفرنسي.

 النظام الفرنسي هو نظام إلزامي ويطالب بكل من تأمين الطرف الأول (dommages ouvrages) للمالك، وتأمين للطرف الثالث "تأمين المسؤولية المدنية" (Decennial Liability) للمقاولين والمصممين والمهندسين المعماريين.

وقد صمم هذا النظام لتوفير حماية فعالة لمالك المبنى من الضرر الكبير الذي قد يحدث أو يتم اكتشافه في خلال 10سنوات عقب انتهاء اعمال البناء.

Art. 1792

If the building, built at a set price, perishes in whole or in part by defect in its construction, even by defect in the foundation, the architect and the contractor are responsible therefore for ten years.

مادة 1792 من القانون المدني الفرنسي

إذا كان المبنى، تم بناؤه بسعر محدد، قد هلك كليًا أو جزئيًا بسبب عيب في بنائه، حتى بسبب عيب في الأرض، فإن المهندس المعماري والمقاول هم المسؤولون عن ذلك لمدة عشر سنوات.

المادة 554 من القانون المدني الجزائري

 "يضمن المهندس المعماري والمقاول متضامنين ما يحدث خلال عشر سنوات من تهدم كلي أو جزئي فيما شيداه من مباني وأقاماه من منشآت ثابتة حتى لو كان التهدم ناشئا عن عيب في الأرض ويشمل الضمان المنصوص عليه في الفقرة السابقة ما يوجد في المباني والمنشآت من عيوب يترتب عليها تهديد متانة البناء وسلامته".

لذلك، يعتبر تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI في منتصف الطريق بين تأمين المسؤولية وتأمين الممتلكات.

هل يستمد تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI دائما من التشريعات؟

      Does IDI always derive from a legislation?

لا، تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة مستمد تاريخياً من القانون المدني الفرنسي في فرنسا وبلجيكا ولوكسمبورغ والعديد من الدول الأفريقية الناطقة بالفرنسية وكذلك في إيطاليا وإسبانيا التي لديها قوانين مدنية مماثلة.

في الدول الناطقة بالفرنسية، يطلق عليه "التأمين العشري"”decennial insurance” .

في أواخر الثمانينات تم تطوير تغطية مماثلة على أساس الطرف الأول لسوق المملكة المتحدة.

من أجل تمييز هذه التغطية عن التأمين العشري، أُطلق عليها تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة (IDI). هذا النوع من التغطية متوفر الآن في إيرلندا وأستراليا، ومؤخرا في هولندا والدنمارك.

هل يعد تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI الزامياً؟ 

      Is IDI compulsory?

تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI إلزامي في فرنسا وإيطاليا وإسبانيا والدنمارك وفي بلدان أخرى يتم اكتتابه على أساس اختياري.

من المؤمن له؟

Who is the insured?

بشكل عام، المؤمن له هو مالك المبنى. إذا تم بيع المبنى، يصبح المالك الجديد هو المؤمن له.

ما هو نطاق التغطية؟

What is the scope of cover?

بما أن تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI يغطي الأضرار الناجمة عن العيوب الكامنة (أي العيوب بسبب التخطيط الخاطئ أو مواد البناء أو جودة الصنعة) التي لم تكن مرئية في وقت الانتهاء أو تسليم المبنى، فإن الاخطار الأخرى الخارجية مثل النار أو الأخطار الطبيعية مستثناه من تغطية IDI.

بعيداً عن الدول التي يحدد فيها القانون نطاق التغطية (فرنسا وإيطاليا وإسبانيا)، عادة ما يتم تغطية المخاطر التالية:

o       الانهيار الكلي أو الجزئي (التغطية الأساسية)

o      صلابة / استقرار الهيكل (تغطية أساسية) 

يمكن التعاقد على ملحقات (امتدادات) للتغطية لتشمل:

·        عيوب تسرب المياه من سطح المبنى

·        الاضرار التي تصيب الأعمال غير الإنشائية لوجود عيب يؤثر عليهم بشكل مباشر (التقسيم، السقف الزائف، رَصْف، إلخ.)

·        التنازل عن الحلول في الحقوق ضد المقاول / المصمم

يمكن تقديم مطالبات إذا كان العيب مجهولا في تاريخ الانتهاء الفعلي من البناء او حدوث ضرر خلال فترة التغطية (10 سنوات).

بالإمكان تطويع التغطية لمجموعة كبيرة من المشاريع، من المباني السكنية الصغيرة إلى المباني الصناعية أو التجارية الكبيرة. كما يمكن أن يتم إصدارها لتغطية أي منشآت عامة مثل المستشفيات، المسارح، الجسور، والأنفاق.

فيما يلي بعض ميزات وثيقة تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI التي تعود بالفائدة على مالك المبنى والمستأجر

·        هي وثيقة “First Party Pay” – أي أن المُؤمِن يقوم بدفع المطالبات القانونية قبل السعي إلى تحديد مسؤولية المتسبب في العيب “defect”، لإعادة الأمور الى ما كانت عليه قبل الحادث وتجنب رفع القضايا، مما يجنب الدعاوى القضائية المكلفة والمهدرة للوقت. هذا يعني أن المبنى يمكن إعادته ليصلح للاستخدام مع أقل فترة انقطاع. مدة الوثيقة عادة ما تكون 10 أو 12 سنة من تاريخ الإكمال الفعلي.

·        بمجرد ان يتم إصدار وثيقة، لا يمكن إلغاؤها.

·        فيما يتعلق بالعقارات، فإن IDI يعد حافزاً للبيع/الشراء لأنه يوفر حماية إضافية لاستثمار المشتري.

·        قد تكشف عملية المُعَايَنَة الفنية عن العيوب قبل الانتهاء الفعلي من أعمال البناء، مما يسمح بتصحيح هذه العيوب قبل أن يتحمل المالك / المصمم المسؤولية عن الهيكل من الأطراف المتعاقدة. تضمن هذه مُعَايَنَة المستقلة خلال مرحلة البناء الجودة، ليس ذلك فقط، لكنها تضمن أيضًا الالتزام بالخطط والمواصفات، فضلاً عن توافر تغطية IDI في نهاية المطاف.

·        يغطي IDI التكلفة الإجمالية لإعادة بناء المبنى (القيمة في تاريخ بدء الوثيقة).

·        تغطية IDI قابلة للانتقال تلقائياً إلى المالكين المستقبليين للمبنى. (التأمين قابل للإنتقال إلى المالكين والمستأجرين اللاحقين).

·        يمكن إدراج تكاليف إزالة الحطام والأتعاب المهنية القانونية المتكبدة في تنفيذ أعمال الإصلاح.

·        عادةً ما يتم ربط مبلغ التأمين بمؤشر الأسعار لمواكبة التضخم.

·        بالإمكان إضافة الضرر الناتج عن العناصر غير الهيكلية للمبنى.

تغطيات إضافية (اختيارية)

يمكن إضافة التغطيات التالية الى التغطية الرئيسية:

o       فقد الايراد او الأرباح.

o       فقد الايجار.

o       تكاليف الإقامة البديلة.

o       عطل ميكانيكي و / أو كهربائي للمكونات الرئيسية مثل أجهزة التكييف، التدفئة، التهوية، والمصاعد.

الاستثناءات

·        العيوب المكتشفة قبل البدء

·        الاستخدام الغير طبيعي أو التحميل الزائد.

·        الصيانة الغير كافية أو الاهلاك.

·        التعديلات الغير معتمدة.

·        تغيير اللون او عامل الزمن (عوامل التعرية).

·        العناصر التي لم تخضع للمراجعة الفنية.

اخطار مستثناة ما لم يتم تغطيتها بملحق

·        عيوب في الأعمال والمعدات الغير هيكلية.

·        العيوب الناجمة عن التغييرات الهيكلية بعد البدء.

·        ضعف مقاومة المياه.

الاستثناءات العامة

·        زلازل، عواصف، فيضانات...إلخ.

·        عيوب معروفة قبل البدء.

·        العيوب بسبب عدم الصيانة أو سوء الاستخدام.

·        الخسائر التبعية (الأثاث، معدات، المخزون، إلخ.)

·        اخطار الحريق العادية والحرب والاخطار المشابهة.

·        هبوط أو انهيارات أرضية ما لم يكن بسبب عيب ذاتي.

اسس الاكتتاب

·        طلب تأمين مكتمل، يشرح بالتفصيل العوامل الفيزيائية التي ستحدد قيمة القسط والتحمل.

·        يجب تقديم معلومات الاكتتاب لشركات التأمين قبل بدء العمل في الموقع.

·        ستتقدم شركات التأمين بالتَسْعِير استنادًا إلى المعلومات المقدمة، والتي تستند بدورها على المُعَايَنَة الفنية.

·        يتم طلب قسط التأمين غير قابل للاسترداد لتغطية تكاليف مراجعة التصميم والبناء.

·        ستقدم شركات التأمين عرضا رسميا للتغطية عند الانتهاء من عملية المعاينة. وفي معظم الحالات، سوف يعكس العرض الشروط المقدمة في مرحلة التَسْعِير. غير أن أي مسائل لم تحل قد تستبعد من تغطيات الوثيقة.

ما هي الطبيعة الحقيقية لعمل تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة ؟

What is the true nature of IDI Business?

على الرغم من أن تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة IDI هو تأمين ممتلكات لصالح الطرف الأول، إلا أنه له العديد من المراحل توضحه الصورة الواردة أدناه.

هذا النوع من الأعمال، يرتبط برأس المال القائم على المخاطرة لعدة عقود، ويستغرق الأمر سنوات عديدة حتى يتم الإخطار بجميع المطالبات المتعلقة بسنة اكتتاب محددة.

تبلغ فترة التسوية لسنة الاكتتاب ما يقرب من 15 سنة ... عادة ما تأتي أي إجراءات علاجية متأخرة، وقد لا تصبح سارية المفعول إلا بعد مرور عشر سنوات .

ماذا عن خدمة المعاينة الفنية (TIS)؟

What about Technical Inspection Service (TIS)?

يمكن اعتبار IDI بمثابة نقل المسئولية التي تقع على عاتق المقاولين / المُؤمَن له (بناء مبنى قوي ومتين) إلى المُؤمن. ولجعل هذا الخطر قابلاً للنقل او بالأحرى قابل للتأمين، يجب أن يكون البناء المؤمن عليه مطابقاً لمعايير الجودة سواء على مستوى الإجراءات الحسابية أو معايير التصميم وعلى مستوى جودة مواد البناء والصنعة.

إن دور TIS هو تأكد المؤمِّن من أن الشيء موضوع التأمين (البناء) يطابق بالفعل هذه المعايير، مما يجعل الحادث "خطرًا عَرَضِيّاً " وبالتالي يصبح قابلاً للتأمين.

يجب دائمًا تفعيل TIS منذ بداية مرحلة التصميم والتخطيط.

يجب تحمل تكاليف TIS من قبل المؤمن له.

يجب على من يقدم TIS ان يكون مستقلاً تمامًا عن شركات التأمين والمقاولين والمهندسين.

ما هي التحديات ووجهات النظر في إدخال تأمين العيوب المتأصلة أو الكامنة الى سوق جديدة؟

What are the challenges and perspectives by introducing IDI in a new market?  

إذا كانت جودة البناء مقبولة وكذلك اخطار العامل البشري “Moral Hazard” يمكن النظر في إدخال IDI الى سوق جديدة .

اما عن التحديات الرئيسية فهي:

·        بناء فريق من مكتتبي تأمين متخصصين ومختصي تسوية مطالبات وتعويضات

·        إعداد الشروط (التعريفة والصياغة)

·        مراعاة خطر التغيير (التضخم، سلوك المستهلك، أحكام القضاء)

·        تحديد أنماط دفع الاقساط

·        إنشاء خدمة معاينة فنية مستقلة يقدمها مُعَايِنين مختصين

·        صعوبة تفسير الإحصاءات

على الجانب الآخر، يمكن أن يكون IDI فرصة جيدة لشركات التأمين التي تكتتب في التأمين الهندسي:

·        تنويع المحفظة الاستثمارية لشركات التأمين دون التعرض لكوارث طبيعية 

·        توليد زيادة في الأقساط 

·        خلق فرصة مبيعات بينية جديدة (CAR + IDI + property)

Engineering Insurance Premium and Loss Statistics 2014-2016

سوق التأمين المصري

" المجمعة المصرية لتأمين المسئولية المدنية عن أخطار أعمال البناء "

في إطار اهتمام الدولة بقطاع الإسكان باعتباره خدمة لجماهير الشعب ، وحرصا على حماية الأرواح والأموال صدر في الثاني من سبتمبر 1976 القانون رقم 106 لسنة 1976 في شان توجيه وتنظيم أعمال البناء والذي أوجب في مادته الثامنة المعدلة بالقانون رقم 2 لسنة 1982والقانون رقم 30 لسنة 1983، والقانون رقم25 لسنة 1992 والقانون رقم 101 لسنة 1996 "تغطية المسئولية المدنية قبل الغير خلال فترة الإنشاء (مسئولية المهندسين والمقاولين أثناء فترة التنفيذ باستثناء عمالهم) وخلال فترة الضمان المنصوص عليها بالمادة 651 من القانون المدني (مسئولية المالك) بوثيقة تأمين مصريه قبل الشروع في البناء. 

في الخامس عشر من فبراير سنة 1977 صدر قرار الهيئة بإنشاء مجمعة تختص بهذا النوع من التأمين باسم " المجمعة المصرية لتأمين المسئولية المدنية على أعمال البناء" لتتولى :

·        مراجعة التصميمات والرسومات الإنشائية والمعمارية لمشروعات المباني التي تقدمها الشخصيات الطبيعية والاعتبارية لشركات التأمين بغرض استصدار وثائق تأمين المسئولية المدنية عن أخطار أعمال البناء .

·        وتعتمد المجمعة تلك التصميمات والرسومات بعد التحقق من صحتها ومطابقتها للأصول الفنية ولها إبداء ملاحظاتها عليها وإخطار شركات التأمين وعملائها بهذه الملاحظات لاستيفائها.

·        المتابعة الميدانية لأعمال تنفيذ المباني التي صدرت لها وثائق تأمين للتحقق من مطابقة الأعمال المنفذة للتصميمات والرسومات التي تم اعتمادها .

·        إبداء الملاحظات الفنية على أعمال التنفيذ وإبلاغها لشركة التأمين والعميل والمهندس المشرف على التنفيذ . وإذا كانت الملاحظات تمثل خطورة على سلامة المبنى تقوم المجمعة بالتوصية برفع التغطية التأمينية عن المشروع محل التنفيذ ، ويتم إخطار جهاز التفتيش الفني على أعمال البناء بوزارة الإسكان والمرافق والتنمية العمرانية والجهة المختصة بإصدار ترخيص البناء والمالك والمهندس المشرف على التنفيذ وشركة التأمين.

·        بحث المطالبات المُحالة من شركات التأمين ودراستها وإبداء الرأي فيها وتقدير قيمتها تمهيداً لتسويتها مع الشركة المؤمنة.

وللمجمعة أن تتعاقد مع مكاتب هندسية استشارية متخصصة لمعاونتها في أعمال مراجعة التصميمات والرسومات الإنشائية والمعمارية المشار إليها وكذلك في المتابعة الميدانية لتنفيذ أعمال المباني التي صدرت عنها وثائق تأمين على أن تكون هذه المكاتب مُدرجة في القوائم التي تصدر بها قرارات من الوزير المختص وبمراعاة تخصص المكتب والنطاق المكاني لمزاولة أعماله .

وصدر قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 والذي ألغي العمل بالقانون رقم 106 لسنة 1976 وتعديلاته وتضمن نصاً خاصاً بالمادتين 46 ،47 منه واللتين نصتا علي عدم جواز إصدار ترخيص البناء أو البدء في التنفيذ لأعمال البناء والتشييد إلا بعد أن يقدم طالب الترخيص وثيقة تامين إجبارية تغطى مخاطر المسئولية المدنية عن أخطار أعمال البناء ونص المشرع المصري علي أن مدة التأمين الإجباري تغطي مسئولية المهندس والمقاول، وتشمل مدة تنفيذ الأعمال والبناء قبل تسليم البناء أيا كانت هذه المدة، ومدة العشر سنوات الخاصة بالضمان العشري للبناء والتي تبدأ اعتبارا من تسليم البناء طبقا للمادة 651 مدني. ونصت المادة 46 على أن الملتزم بإبرام وثيقة التأمين هو المالك صاحب البناء .

كما تغطي وثيقة التأمين الإجباري طبقا لنص المادة 46 من قانون أعمال البناء سالفة الذكر – مسئولية المهندس والمقاول أثناء فترة التنفيذ و أثناء فترة الضمان العشري المنصوص عليها في المادة 651 من القانون المدني.

وقد اقتصرت المادة 46 من قانون 119 لسنة 2008 علي أن وثيقة التامين تغطي الأضرار التي تلحق بالغير فقط بسبب أعمال البناء، فهي بذلك أخرجت المالك من نطاق التغطية التأمينية بعد أن كان مستفيدا ومؤمنا لصالحه في عقد التأمين الإجباري في القوانين السابقة، فأصبح مسئولا غير مستفيد في القانون الحالي وأصبح الغير هو المستفيد الوحيد.

حدود التغطية:

نص احدث قوانين البناء وهو قانون رقم 119 لسنة 2008 في الفقرة الأولي من المادة 46 الخاصة بالتأمين الإجباري وان مجال هذا التأمين هو أعمال البناء التي تبلغ قيمتها مليون جنيه فأكثر، أو المبني المكون من أربعة طوابق فأكثر أو التعليات أيا كانت قيمتها، ويستثني من الحكم المتقدم أعمال التعلية التي لا تجاوز قيمتها مائتي ألف جنيه لمرة واحدة ولطابق واحد وفي حدود الاشتراطات التخطيطية والبنائية المعتمدة.

نظراً لما تتعرض له المجمعة من مشاكل كبيرة نتيجة المنافسة الضارة وتزوير الوثائق فقد تم  دراسة مقترح نظام للإصدار الموحد لوثائق المسئولية المدنية ضد أخطار أعمال البناء بالاتحاد المصري للتأمين للقضاء على هذه الظاهرة وجارى اعتماده من الهيئة

رأي الاتحــــــاد

أن الاتحاد المصري للتأمين يسعى دائماً الى دراسة كل ما هو جديد على سوق التأمين المصري بالاضافة الى الاستفادة من الخبرات العالميه والتجارب السابقه بالدول الرائدة.

 ومما لا شك فيه ان هذه التغطية ( IDI ) يمكن ان تكون فرصة جيدة لشركات التأمين التي تكتتب في التأمين الهندسي من حيث تنويع محفظتها التأمينيه وخلق فرص مبيعات جديدة ، لذلك سيتوجب في الفترة القادمه دراسة هذه التغطية ومدي قدرة الشركات على استيفاء متطلبات الاكتتاب والتسعير بالاضافة الى وجود خبراء مميزين في معاينة الاخطار المرتبطه بهذا النوع / التغطية التأمينيه.

تـنويه عام

رأي الاتحاد الوارد في هذه النشرة هو مجرد رأي فني غير ملزم لأي جهة أو أي شخص، والغرض منه هو ترسيخ مفاهيم العمل التأميني الصحيح ونشر الوعي والثقافة التأمينية، ولا يجوز نشره أو توزيعه دون موافقة كتابية من الاتحاد المصري للتأمين، ولا تعد أياً من البيانات والتحليلات أو المعلومات الواردة بهذه النشرة توصية ملزمة، وقد استند الاتحاد في هذا الرأي إلي معلومات وبيانات تم الحصول عليها من مصادر نعتقد بصحتها وامانتها، وفي اعتقادنا أن هذه المعلومات والبيانات تعتبر صحيحة وعادلة وقت اعدادها، ونؤكد على أن هذه البيانات والمعلومات لا يعتد بها كأساس لأي قرار يمكن اتخاذه، والاتحاد غير مسئول عن أي تبعات قانونية أو استثمارية تنتج عن استخدام المعلومات الواردة في هذه النشرة